Новые правила общего собрания собственников в 2026 году: что важно знать жильцам

В 2026 году порядок проведения общих собраний собственников в многоквартирных домах стал строже. Ошибки в уведомлении жильцов, оформлении протокола или подсчете голосов теперь все чаще приводят к признанию решений недействительными через суд. Разбираемся, какие новые правила действуют, что важно учесть и как провести собрание так, чтобы его результаты не были оспорены.

Собственники квартир и нежилых помещений в МКД обязаны ежегодно проводить общее собрание. Это предусмотрено статьей 45 ЖК РФ. Также по многим вопросам, связанным с управлением домом, необходимо проводить внеочередные собрания — по инициативе жильцов, управляющей компании, ТСЖ или государственных органов. Сейчас это можно сделать в очной, заочной или очно-заочной форме, в том числе с использованием электронных ресурсов.

Когда нужно проводить общие собрания собственников

Обязательное собрание собственников проводится во втором квартале каждого года. При этом жильцы вправе установить и иной срок. На повестку дня такого собрания можно заранее вынести любые вопросы — от смены управляющей компании до установки шлагбаума. Организацией обязательного собрания обычно занимается УК или ТСЖ, так как на нем собственникам предстоит утвердить отчет, размер некоторых платежей и дополнительных расходов.

Внеочередное общее собрание в МКД проводится в любое время и по мере необходимости. Организацией его может заниматься любой собственник квартиры или нежилого помещения, УК, органы местного самоуправления и т.д. Если на собрание выносят вопросы по управлению спецсчетом и взносам на капитальный ремонт, то инициатором может быть владелец (распорядитель) такого счета.

Что изменилось в правилах проведения собраний в 2025-2026 годах

• ужесточены требования к оформлению протоколов и реестров участников
• уточнены правила уведомления собственников о собрании
• расширены возможности электронного голосования через ГИС ЖКХ
• повышена ответственность за нарушения процедуры

Новые правила по обязательным и внеочередным общим собраниям собственников в МКД были утверждены в 2025 году. Все подробности изложены в Приказе Минстроя № 266/пр. Нарушение этих правил все чаще становится основанием для отмены результатов голосования и признания собрания недействительным.

Какие вопросы можно решить на общем собрании собственников

В статье 44 ЖК РФ приведен перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания. Это могут быть решения:

• о капитальном ремонте или реконструкции МКД, распоряжении средствами со спецсчета
• о выдаче разрешения на перепланировку и переустройство, затрагивающие общедомовое имущество
• об утверждении ставок взносов на капитальный ремонт (выше обязательных тарифов)
• об использовании и благоустройстве участка, на котором расположен дом
• об установке различных объектов инфраструктуры (детские площадки, шлагбаумы, парковочные зоны и т.д.)
• о согласии на размещение рекламных конструкций на фасадах дома и других элементах инфраструктуры
• о текущем ремонте имущества МКД
• о согласовании перевода жилого помещения в нежилое (как правило, на первых этажах дома)

Другие вопросы также можно вынести на рассмотрение собрания. Инициатор обязан указать их в проекте повестки дня и заранее ознакомить остальных собственников с материалами по каждому вопросу.

В какой форме можно провести общее собрание

На данный момент предусмотрены три способа проведения общего собрания собственников:

• очная форма с личным присутствием
• заочная форма с заполнением опросных листов и оформлением протокола (в том числе через портал ГИС ЖКХ или региональные сайты органов власти)
• очно-заочная форма, когда собственники могут лично присутствовать на собрании или проголосовать с помощью опросного листа

При заочном голосовании через ГИС ЖКХ можно голосовать как в электронном виде, так и с использованием бумажных бюллетеней через инициатора собрания. В регионах могут применяться и другие сервисы. Пример для Москвы — платформа «Электронный дом».

Что нужно для подготовки и проведения общего собрания

Инициатор собрания выполняет следующие действия:

• определяет повестку дня (один или несколько вопросов)
• оформляет реестр собственников, формы бланков (при поддержке управляющей компании или ТСЖ)
• готовит материалы по каждому вопросу повестки дня
• формирует и направляет сообщение всем собственникам о дате, месте и форме собрания

При организации собрания через электронные ресурсы уведомления будут сформированы автоматически. В этом случае не потребуется вручную оформлять реестр собственников.

Как направить уведомление о собрании

Порядок уведомления определяется законом или решениями, ранее принятыми собственниками. Сообщения необходимо отправить или разместить в общедоступных местах (например, в подъездах) не позднее чем за 10 дней до даты собрания. Если ранее жильцы решили, что уведомления направляются заказными письмами, эта обязанность возлагается на инициатора и осуществляется за его счет. Также возможен вариант личного вручения.

В любом случае необходимо оформить реестр уведомлений, чтобы впоследствии не возникло оснований для оспаривания протокола. Для собрания в заочной форме инициатор подает заявку через ГИС ЖКХ или региональный портал. Далее сообщение автоматически публикуется для собственников, зарегистрированных в системе, и им приходит уведомление по SMS. Если жилец не зарегистрирован в системе, его необходимо уведомить обычным способом.

Как правильно провести голосование

На очном собрании проходит обсуждение всех вопросов и голосование по ним. Если вопрос не включен в повестку дня, голосовать по нему нельзя. Результаты голосования фиксируют в протоколе с указанием данных каждого участника. Регламент проведения собрания и подсчета голосов можно утвердить в начале заседания.

Голосование в заочной форме проводится путем заполнения бюллетеней, которые жильцы получают лично, по почте или через электронные сервисы. Если собственник хочет проголосовать с использованием бумажного бюллетеня, документ можно получить у организатора собрания. В течение 24 часов после завершения голосования данные из всех бюллетеней вносятся в систему. Общая продолжительность собрания в такой форме составляет от 7 до 60 дней.

Подсчетом голосов занимается счетная комиссия. Протокол оформляют не позднее 10 дней после завершения собрания. Далее его необходимо передать в управляющую компанию или ТСЖ, а также в иные уполномоченные органы. Документ размещают в общедоступных местах для ознакомления. При заочном голосовании через электронные системы эти действия выполняются автоматически.

Типичные ошибки при проведении общего собрания

• несвоевременное или неправильное уведомление собственников
• отсутствие кворума
• голосование по вопросам, не включенным в повестку
• ошибки в протоколе или реестре участников
• отсутствие подтверждения полномочий представителя собственника

Чем грозят нарушения при проведении собрания

• признание решений недействительными через суд
• отмена начислений по взносам и платежам
• повторное проведение собрания за счет инициатора
• конфликты между собственниками и управляющей компанией

Решение собрания является обязательным для всех собственников МКД, даже если они не принимали в нем участие или голосовали против. Несмотря на это, решения могут быть оспорены, если процедура была нарушена. Обжаловать итоги голосования или сам факт проведения собрания можно в течение 6 месяцев. Заявление подается в суд по месту нахождения многоквартирного дома.