Мужчина купил квартиру и через пять лет остался без жилья. Суды решили — так и должно быть. А вот был бы певцом, то…

В 2018 году житель Москвы купил однокомнатную квартиру. Сделка казалась юридически безупречной: все документы были в порядке, регистрация прошла успешно, новый владелец заселился и начал ремонт, обустраивая жильё для себя.

Однако спустя пять лет он получил неожиданное требование от Департамента городского имущества: освободить квартиру в кратчайшие сроки.

Выяснилось, что цепочка сделок началась с мошенничества. Настоящий владелец квартиры умер ещё в 2011 году. Наследников у него не оказалось, и жильё долгое время пустовало. Этим воспользовались злоумышленники: они оформили поддельные документы, создав видимость, что договор купли-продажи подписан самим собственником, хотя того уже не было в живых. После этого квартиру перепродали, и в итоге она досталась покупателю, который ни о чём не подозревал.

Департамент обратился в суд и потребовал признать все сделки недействительными, вернув квартиру городу. Основание — статус выморочного имущества: если наследников нет, имущество переходит в собственность государства (ст. 1151 ГК РФ).

Три судебные инстанции поддержали позицию истца. Суды указали, что квартира выбыла из владения города помимо его воли, а покупатель не может считаться добросовестным приобретателем. Судьи не проявили понимания к пострадавшему гражданину и настаивали на освобождении жилья.

Аргументация была следующей: цена якобы оказалась заметно ниже рыночной, а сама квартира слишком быстро «меняла владельцев», значит, покупатель должен был насторожиться (ссылались, в том числе, на ст. 301 ГК РФ). Итог — человека фактически лишили права на жильё и обязали выехать.

Ситуацию изменил Верховный суд РФ, который обратил внимание на важные обстоятельства:

Во-первых, на протяжении шести лет после смерти собственника Департамент не предпринимал действий, чтобы оформить квартиру как городскую. Активность появилась лишь тогда, когда жильё оказалось у нового владельца. Такой подход уже оценивался Конституционным судом РФ (Постановление от 22.06.2017 № 16-П).

Во-вторых, покупатель, напротив, демонстрировал признаки добросовестного приобретателя: на момент сделки право собственности продавца было зарегистрировано в ЕГРН, цена соответствовала рынку, а скидка объяснялась существенным долгом по коммунальным платежам — около 200 000 рублей. Расчёты подтверждались расписками. После покупки мужчина погасил задолженность и вложил средства в ремонт.

С учётом этого Верховный суд направил спор на новое рассмотрение. Теперь вероятность того, что право собственности останется за покупателем, существенно выше (Определение ВС РФ № -КГ24-118-К2 от 12.11.2024).

Чтобы снизить риски при покупке квартиры, важно заранее проверять юридическую историю объекта и все обстоятельства сделки. Также стоит хранить сканы ключевых документов — прежде всего выписку из ЕГРН и подтверждения оплаты — чтобы при необходимости быстро доказать добросовестность и свои права.