Добавь сайт в закладки нажми CTRL+D
Один наглядный случай подтверждает: собственник рискует потерять жильё даже при обычной сдаче квартиры. Мужчина купил квартиру в новостройке, но жил и работал в другом городе. Присматривать за жильём он попросил мать. Именно она и занималась поиском арендаторов и сдачей квартиры.
Первое время всё шло хорошо, но спустя некоторый период очередной жилец внезапно «пропал»: перестал платить за аренду и не отвечал на звонки.
Когда мать владельца приехала в квартиру, чтобы выяснить обстоятельства, дверь ей открыла незнакомая женщина, которая заявила, что теперь является хозяйкой — она купила эту квартиру, и право собственности оформлено на неё.
Мужчина заказал выписку из ЕГРН и с ужасом обнаружил, что действительно недавно была зарегистрирована сделка купли-продажи, где в качестве продавца значился он сам. Согласно реестру, он больше не числился собственником.
Владелец обратился в полицию. В ходе расследования выяснилось, что арендатор подделал паспорт собственника (данные были в договоре найма), нашёл покупательницу, готовую рассчитаться наличными (чтобы избежать банковских проверок), подделал подпись «продавца» и продал квартиру за 2,4 млн рублей, после чего скрылся.
Единственным выходом для обманутого владельца стал суд — он подал иск о признании договора купли-продажи недействительным.
Покупательница, в свою очередь, подала встречный иск. Она просила признать её добросовестным приобретателем и утверждала, что прежний собственник сам проявил небрежность — передал квартиру третьим лицам и фактически не контролировал её судьбу.
Суд первой инстанции встал на сторону покупательницы, признал её добросовестным приобретателем и оставил сделку в силе. При этом суд частично удовлетворил требования истинного владельца и постановил истребовать квартиру из незаконного владения. В результате возникла юридическая коллизия: мужчина формально вновь признавался собственником, но квартира одновременно считалась законно проданной добросовестному покупателю.
Апелляционный суд исправил эту ситуацию. Договор купли-продажи был признан недействительным, так как подпись продавца оказалась поддельной.
При этом покупательницу всё же признали добросовестным приобретателем. Это означает, что если вернуть деньги с мошенника не удастся, она сможет претендовать на государственную компенсацию в рамках специального механизма.
Право собственности вернули первоначальному владельцу, поскольку даже у добросовестного приобретателя имущество подлежит изъятию, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли (ст. 302 ГК РФ).
Кассационный суд оставил эти выводы в силе (Седьмой кассационный суд общей юрисдикции, дело № 88-2945/2022).
Чтобы снизить риск подобных ситуаций, владельцу сдаваемой недвижимости рекомендуется как минимум подать в Росреестр заявление о запрете регистрационных действий с объектом без его личного участия.
Поделись видео:
