Ипотека 2026: какой вид жилья больше не получит одобрение в банке

С марта 2026 года ипотечный рынок изменится.

Некоторые типы жилья могут стать практически «непродаваемыми» для покупателей с кредитами, что негативно скажется как на ликвидности таких объектов, так и на планах многих россиян. Если вы собираетесь покупать или продавать, обратите внимание на важные моменты уже сейчас.

1. Объекты с проблемной юридической историей

Банки потеряют интерес к жилью с любыми правовыми рисками. К таким объектам относятся:

• Квартиры с неоформленными долями, особенно если среди совладельцев есть несовершеннолетние.
• Объекты с неразрешёнными наследственными спорами или оспоренными сделками.
• Жилье с отсутствующими документами или противоречиями в них.

Почему банк может отказать: Такой залог будет сложно быстро и выгодно реализовать при невыплате кредита.

2. Квартиры с несанкционированной перепланировкой

Неузаконенные изменения станут одной из главных причин для отказа. Это касается любых модификаций, не отражённых в техническом паспорте БТИ (Росреестре):

• Перенос или демонтаж стен, даже если они не являются несущими.
• Объединение санузла с жилым пространством.
• Создание проёмов в несущих конструкциях.
• Присоединение лоджий или балконов без согласований.

Что делать продавцу: Единственный вариант — узаконить изменения до продажи или вернуть квартиру в первоначальное состояние. Покупателю стоит с осторожностью относиться к предложениям «с современной планировкой» и тщательно проверять документы.

3. Новостройки от ненадёжных застройщиков

Банки будут более внимательно подходить к аккредитации объектов. В зоне риска окажутся:

• Дома с постоянными задержками сдачи.
• Застройщики с финансовыми трудностями или конфликтами с дольщиками.
• Жилые комплексы с судебными исками или нарушениями проектной документации.

Для покупателя это означает: Шансы получить ипотеку на такие новостройки значительно снизятся. Банк может прекратить выдачу кредитов даже на аккредитованный объект, если риски застройщика окажутся слишком высокими.

К чему готовиться покупателям и продавцам?

• Проверка — в первую очередь. Перед сделкой необходимо провести независимую юридическую экспертизу объекта и проверить его планировку.
• У продавцов упадёт ликвидность. Квартиры с неузаконенной перепланировкой или сложной историей будут продаваться только значительно дешевле рыночной цены и, как правило, только за наличный расчёт.
• Спрос сместится на «чистые» объекты. Квартиры с идеальными документами и стандартными планировками вырастут в цене, так как они будут пользоваться устойчивым спросом у ипотечных покупателей.

Главный совет для всех участников рынка — привести все документы в порядок уже сейчас, чтобы не оказаться в ипотечном вакууме после марта 2026 года